注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

刘业进教授博客

改革就是改错

 
 
 

日志

 
 
关于我

首都经济贸易大学教授,硕士生导师,北师大政府管理学院兼职研究员。北京市中青年骨干教师(2009,北京市优秀人才(2012)),校级后备学科带头人和人才强教深化计划拔尖人才(2014)。担任《经济学季刊》等学术期刊审稿专家。专著《分工、交易和经济秩序》《经济演化:迈向一般演化范式》。译著:《竞争与企业家精神》, 研究领域:制度经济学、演化经济学、保守主义,涉猎企业理论,政治哲学和道德哲学,教育j经济学。崇敬柏克和哈耶克思想。hayeking@126.com。

网易考拉推荐

房市崩溃是市场的自我疗救  

2008-10-16 16:12:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

房市崩溃是市场的自我疗救,是个大好事

1.此前房地产的价格已经根本脱离普通老百姓的可支付能力,对于这一事实我们没有听到来自政府拯救购房者的声音;房市崩溃在即,许多地方政府声言救市并已经开始行动。他们到底要救谁?他们花谁的钱试图做什么,在救市政策出台之前必须得到严肃的辩论。对,阿玛蒂亚.森一再强调的公共辩论。

2.从另外一个角度,只准涨价不准跌价,这是哪门子市场经济?只许涨不许跌,那是强盗的市场经济。这种强盗逻辑将把本快破灭的市场泡沫进一步掩盖并为将来更大的经济危机埋下隐患。

3.滥用市场的人最终把罪名强加在市场的身上,这一向是自由市场的宿命。危机到来之前,干预之手促使市场泡沫越做越大。从土地征用、出让到房地产交易,到底“干预之手”多大程度上阻碍了市场的运行,必须被澄清。

4.市场是个中立物,有人滥用它时,它以崩溃疗救自身。

5.没有贪婪的干预之手从中牟取暴利,也可能产生市场泡沫,例如“郁金香”,但市场的疗救过程将大为缩短。强大的干预之手的介入催生的市场泡沫,市场的自我疗救过程因受到“救市”的阻碍而大为延长。

6.今天的房地产救市行为暴露了地方政府和房地产开发商之间的共谋,暴露了地方政府凭借房地产市场向普通老百姓(人人都要住房子的)“施暴”的可耻嘴脸——房地产一度成为他们的第二财政。政府救市行为将进一步延缓市场向常态恢复的历程。

7.无须讳言,投机是健康市场的组成部分。但是可以炒郁金香、古玩、珠宝和黄金,却不可以炒房子、自来水、道路和食盐。政府尤其不可以在房地产业的掩盖下牟取巨额租金。独立于市场之外,作为市场一般规则的维护者,这是政府的适当角色。而在当前的房市泡沫危机中,地方政府为一时之利深深卷入其中,完全忘记了自己恰当的角色 。多少一己私利假征地之名而行。多少对财产权利公然的攫取行为是公共利益的名义下实施。“为了公共利益才能由政府出面征地”,这个300年前就已十分明了的道理,为什么今天才被提上议事日程?岂不咄咄怪事!

ZZ1: 周业安:地方政府救不了房地产

ZZ2: 叶航:杭州市政府出台“24条”意欲为谁救市?

上海、杭州等城市开始出台相关的政策,试图拯救当地的房地产市场,问题在于,这种拯救有意义吗?中国的房地产市场存在在多层次的问题,虽然复杂,但其中最主要的问题在于:住宅价格的上升已经远远超出了普通人的购买负担,相应的也就抑制了普通人对住房的需求。套用凯恩斯老人家的话说,就是在现在的价位下,住房市场明显存在有效需求不足!

如果需求问题是一个最基本的问题,那么一个有效拯救房地产的政策是什么呢?很简单,要么降低房价,让普通人买得起;要么增加普通人收入,让普通人买得起!无论从哪个角度看,都要让普通人买得起才行。如果地方政府仅仅通过降低房地产市场的交易成本以及鼓励投机来刺激房地产,那么这是愚蠢啊还是愚蠢啊还是愚蠢啊(我想,如果让郭德纲同志来评价一下地方政府的这种行为可能更生动)。

现在我们进一步来看,究竟中国大陆的房地产市场的泡沫根源在哪?今天上课的时候,我也对学生们做了一个简单的解释。

要理解中国房地产市场的泡沫,首先得要理解一个现实当中存在的悖论:一方面,房子的价格高得让普通人望而却步;另一方面,很多开发二三线城市地产的房地产商又在抱怨,其实利润并没有人们想象得丰厚,恰恰相反,据我所知,很多地产的利润很薄。那么这就奇怪了,房地产市场价格高企的原因在哪儿呢?

其实理解房地产市场的泡沫,和理解药品市场的泡沫是一个道理。如果在最终产品呈现到市场之前,所涉及的环节太多,已经被各种利益部门盘剥了许多次,那么最终这种租金被作为价格转嫁给了消费者。也就是说,消费者购买房子和购买药品一样,不仅需要支付开放商的正常利润,而且还要支付背后的一条很长的利益链的非正常利润。

那么是谁构造了这条漫长的利益链呢?恰恰是地方政府!土地收入是地方政府的重要收入来源,同时付着于土地之上的租金又是各类寻租人士获得暴利的来源。想想看,一块地从进入市场开始到该地上建起住房,这中间已经通过政府的力量构建了多么大的租金市场。

只要看看房地产火爆的地方就会存在大量的腐败,也就不言自明。

那么地方政府拯救谁呢?

说到底,是拯救自己的租金!

回到主题,如果地方政府仅仅是为了保持房地产市场的租金空间,并不能刺激有效需求,那么房地产的价格最终还是得和现有的人均收入水平相匹配。或者说,除非地产商熬到普通人能够买得起住房的那一天,否则地产价格下跌不可避免。

同时,我们注意到,地方政府正在鼓励银行放宽信用限制,试图以此刺激需求。但首先,普通人的决策会从一生的收入来考虑,并不会被这个信贷条件所迷惑;其次,如此做法恰恰是美国次级债市场繁荣的根源,而这也正是导致本次金融大危机的根源。换句话说,地方政府其实在同时构筑房地产市场的泡沫和信贷市场的泡沫!

杭州市政府出台“24条”意欲为谁救市?

    10月13日晚10点,一篇名为《杭州市人民政府出台若干意见促进杭州房地产市场健康稳定发展》的文章悄悄挂在了市政府主办的“杭州网”上,披露了所谓的24条救市政策。至此,一直在开发商中流传已久的杭州市政府重拳出击拯救楼市的传闻,终于正式浮出水面。

    今天上午,我正在上课,处于振动状态的手机几乎被杭州各大媒体打爆。一直到中午下课,我才得知上述消息。我以“不知道具体情况”为由,拒绝了所有采访要求。因为,对所谓的“24条救市政策”我确实一无所知,你让我讲什么?直到刚才,我才上网查看了这条在杭州引起轰动的新闻。心想,杭州媒体真得感谢我的谨慎,否则将使自己陷入一个十分尴尬的境地。

    杭州市政府“救市”?救什么市?为谁救市?这是我们评价这一政策必须搞清楚的两个前提。

    众所周知,杭州楼市的价格,一直是全国各省会城市的“重灾区”。从上个世纪90年代初开始扶摇直上,其价格上涨时间之长,价格上涨幅度之大,可谓全国之最!从每平米800-1000元的均价,上升到目前15000-18000元的均价,几乎上涨20倍左右。居高不下的房价,让杭州与北京、上海、深圳一起成为生活成本最昂贵的中国城市。尤其是2007年,杭州的楼市进入最疯狂的“最后一涨”,全年楼市价格比2006年几乎番了一翻!

    楼市价格一路暴涨,究竟动了谁的“奶酪”?首先,当然是杭州上百万希望“居者有其房”的工薪阶层,一夜之间,他们发现自己竟然变成了“百万负翁”和“房奴”,以往的生活质量大打折扣。其次,是刚刚进入社会的年轻人,“望房兴叹”成了他们可怕的梦魇。去年6月,浙江大学的学生曾经在校网上自发组织了一次“民意测验”,毕业以后你希望留杭创业还是远走他乡?结果有60%的同学选择离开杭州,其主要原因就是因为杭州的房价太贵。第三,是希望来杭州创业的企业家和各类高科技人才,居高不下的房价大大提升了在杭创业和工作的成本,我院曾经有三层以上的引进人才,都是因为住房问题而不得不放弃在杭工作的机会。

    进入今年以来,伴随着全国楼市的疲软,尤其是广州、深圳、上海和北京楼市的走软,杭州楼市坚挺的价格终于出现了一丝松动的迹象。但正当广大百姓似乎看到一线希望之际,杭州市政府居然出台了什么“24条”拯救楼市的政策,我们不仅要问:杭州楼市究竟怎么啦?政府究竟需要救什么市?又是为谁在救市?

    楼市价格有望下跌,这是事实,但楼市价格下跌就必须予以拯救吗?那么,我们要问:楼市价格下跌,究竟又动了谁的“奶酪”?毫无疑问,下跌的楼市首先使那些依靠楼市价格不断高涨而大发其财的开发商惶惶不可终日,生怕断了他们十几年来无忧无虑的黄金美梦。其次是让那些不以房屋为其居,反以房屋为其财的“炒房团”和“投机客”惊恐不安,他们动辄十几套、几十套、甚至整个单元地买下楼盘,囤奇居缺,唯恐楼价不涨。再者是那些在批地、规划、建筑、验收等各个环节与开发商暗中勾结、中饱私囊的腐败官员,他们与开发商狼狈为奸、沆瀣一气。最后,当然还有地方政府,因为他们也是楼价大涨的利益同盟,因为楼价涨则地价涨,地价涨则地方财政收入也水涨船高。

    一九二七年三月,毛泽东同志为了答复党内和党外各种各样对于农民运动的责难,写下了不朽的篇章《湖南农民运动考察报告》。毛泽东指出,对于这场轰轰烈烈的民众运动,土豪劣绅、国民党右派和共产党内的右倾机会主义分子无一例外都斥之为“糟得很”,而一切革命的党派、革命的同志和广大的中国农民则无一例外都赞之为“好得很”。毛泽东认为,对同一件事物,产生两种这种截然不同和对立的态度,这很正常;因为它正好反映了两种截然不同的利益和立场,每一个人都会站在不同的利益上表明他们的立场。

    那么,对于杭州楼市价格可能出现的下跌,究竟谁认为“糟得很”而谁认为“好得很”?对政府出台救市政策,究竟又是谁认为“好得很”而谁认为“糟得很”?这就是我们判别杭州市政府出台“24条”救市政策的立场究竟站在哪一方的金科玉律——

    “24条”救的不是人民大众的市而是一小撮开发商的市,“24条”救的不是民众利益的市而是投机炒房者的市,“24条”救的不是人民公仆的市而是腐败官员的市,“24条”救的不是政府赖以存在的民主基础的市而是政府借以逃避人民监督的市!

    住房,是广大人民群众安居乐业的生活必须品而不是一小撮开发商发财致富的工具;土地,是中国老百姓赖以生存的基本要素而不是各级政府鱼肉人民的手段。一个人民的政府应该以人民的利益唯其自身的利益,而绝不应该逆人民利益而动!

 

  评论这张
 
阅读(35)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017